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Al comprar, vender o rentar una propiedad en México, es fundamental conocer si tiene algún gravamen inscrito. Estos cargos o derechos limitan el uso pleno del inmueble y pueden afectar operaciones como hipotecas, ventas o arrendamientos.
En este artículo te explicamos qué es un gravamen, los tipos más comunes y por qué es clave verificarlo antes de cualquier transacción. ¡Comencemos!
Un gravamen de propiedad es una carga o derecho impuesto sobre un inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación previamente adquirida, generalmente el pago de una deuda. En términos simples, significa que la propiedad queda como garantía frente a un compromiso.
El ejemplo más común en bienes raíces es la hipoteca, donde la casa o departamento respalda el pago de un préstamo hipotecario. Esta situación limita el pleno uso y disposición del inmueble por parte del propietario, hasta que la deuda sea saldada o cancelada.
En otras palabras, el gravamen restringe la capacidad del dueño de vender, rentar o refinanciar libremente la propiedad, ya que cualquier transacción requerirá primero liberar esa carga pendiente.
Según la naturaleza del inmueble y la causa de la obligación, existen diferentes tipos de gravámenes que pueden afectar el valor de una propiedad. A continuación, te listamos los más comunes:
Una hipoteca es el tipo de gravamen más frecuente en el mercado inmobiliario. Ocurre cuando se adquiere un crédito hipotecario para comprar una propiedad y esta queda como garantía de una deuda.
El prestamista (una institución financiera) inscribe un gravamen hipotecario sobre el inmueble, lo que le otorga el derecho legal de reclamar la propiedad si el deudor incumple con los pagos. En otras palabras, hasta que la deuda sea liquidada por completo, el dueño no puede disponer libremente de la vivienda.
El gravamen fiscal se refiere a las cargas impuestas por autoridades gubernamentales sobre una propiedad debido a obligaciones tributarias. En México, por ejemplo, el fisco puede colocar un gravamen sobre un inmueble si el propietario no cumple con el pago de impuestos relacionados, como el predial o las contribuciones sobre la propiedad.
Un caso típico, por ejemplo, es el impuesto predial impago, donde el municipio puede exigir la liquidación de la deuda e incluso impedir la venta del inmueble hasta que se cubran los adeudos correspondientes.
El gravamen judicial (o embargo judicial) es aquel que resulta de un mandato de un juez o una resolución en un proceso legal. Suele originarse cuando un propietario enfrenta una demanda o litigio y, tras la sentencia, el tribunal ordena inscribir un gravamen sobre la propiedad del deudor para asegurar el cumplimiento de la obligación determinada en el juicio.
Este gravamen impide que el propietario incurra en venta de la propiedad o transfiera el inmueble hasta que los problemas legales se resuelvan y la deuda sea pagada.
El gravamen de construcción es un tipo de cargo enfocado en proyectos de obra o mejoras realizadas en la propiedad. Este gravamen, también conocido como gravamen del constructor o embargo mecánico, se utiliza para asegurar el pago a contratistas, proveedores o trabajadores que han efectuado mejoras o trabajos en el inmueble.
Por ejemplo, si el propietario contrató a una empresa constructora para una remodelación y no liquida la factura, la empresa puede promover un gravamen de construcción sobre la casa como garantía de pago.
El gravamen por contribuciones de mejora es una carga que surge cuando el gobierno realiza obras públicas o mejoras de infraestructura que benefician directamente a ciertas propiedades, y luego cobra a los propietarios una cuota por esas mejoras.
Estas contribuciones (también llamadas de valorización o mejora) pueden financiar, por ejemplo, la pavimentación de la calle, la introducción de drenaje, alumbrado u otras obras en la colonia donde se ubica el inmueble. El costo de la obra se prorratea entre los dueños beneficiados y, de no pagarse, queda registrado como un gravamen sobre cada propiedad involucrada.
La existencia de un gravamen en un bien inmueble afecta directamente el proceso de arrendamiento, tanto para el propietario como para el inquilino, quien sufre el mayor impacto, especialmente cuando se les exige presentar un aval o fiador con propiedad libre de gravamen.
Actualmente, casi el 40 % de los arrendatarios no cumple con los requisitos tradicionales de renta. La exigencia de un fiador con propiedad libre de gravamen y en la misma ciudad, representa una barrera real para quienes desean alquilar una vivienda, aún teniendo solvencia económica. Esto limita su acceso a una vivienda adecuada y genera frustración en el proceso de búsqueda.
Esto también reduce la confianza del inquilino, quien ve comprometida la estabilidad de su vivienda ante una situación fuera de su control.
Para ambos perfiles, la figura del obligado solidario representa una alternativa más eficiente. En MoradaUno, recomendamos esta figura porque no exige un bien raíz en garantía. Basta con demostrar solvencia económica y buen historial crediticio, lo cual elimina barreras de entrada para el inquilino y al mismo tiempo protege al arrendador, ya que este puede exigir directamente el pago al obligado solidario sin necesidad de procesos judiciales extensos.
Garantizar un proceso de arrendamiento seguro y transparente requiere que tanto propietarios como inquilinos cumplan con requisitos claros, y que el asesor inmobiliario cuente con herramientas confiables para validar la información.
Para los propietarios, esto implica presentar documentación que acredite el título de propiedad y demostrar que el inmueble está libre de gravámenes que puedan limitar su disponibilidad.
Los requisitos básicos para rentar una casa o departamento son:
Por parte del inquilino, es necesario acreditar solvencia económica y estabilidad, mediante:
Conoce más detalles en nuestra Guía Completa: Requisitos para rentar casa o departamento en México.
En MoradaUno ofrecemos protecciones de renta sin necesidad de aval o fiador, gracias a la figura del obligado solidario. Así, ayudamos a propietarios a reducir su riesgo, y a inquilinos a acceder más fácilmente a un hogar. Contáctanos y te ayudamos.
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