¿Qué es un contrato de subarrendamiento?
El contrato de subarrendamiento es aquel que nos permite ceder los derechos y obligaciones sobre el uso de un inmueble que estamos rentando. Ayuda al arrendador para comercializar esta posición obteniendo un beneficio, también lo protege de algún mal uso que el subarrendatario (usuario final del inmueble) pueda darle a la propiedad.
El Código Civil Federal señala en su artículo 2480 que el arrendatario solo puede subarrendar el inmueble cuya posesión se le concedió, con permiso expreso del arrendador, de lo contrario, responderá solidariamente por daños y perjuicios que esta omisión pudiera ocasionar, además que esto podría ser un motivo de rescisión de contrato de alquiler.
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Cláusulas que debe incluir un contrato de subarrendamiento
Las cláusulas de un contrato de subarrendamiento están sujetas a los acuerdos establecidos entre las partes contrayentes, es decir, subarrendador y subarrendatario. Las cláusulas más comunes son:
- Declaraciones de las partes: se menciona quién forma parte en el contrato de subarriendo y en qué carácter lo hace. También se hace referencia al contrato de arrendamiento original, donde se indica que el arrendador tiene permiso para subarrendar el inmueble.
- Objeto del presente contrato: el objeto de un contrato de arrendamiento o subarrendamiento es el bien inmueble en sí. Es importante describir el mismo y especificar cualquier situación o característica relevante de este en el presente contrato.
- Renta y forma de pago: debemos siempre especificar circunstancias de modo, período de tiempo y lugar, respecto a cómo será cubierto este pago de renta mensual, así como el monto exacto del mismo.
- Depósito en garantía: el depósito sirve como garantía por si se presentan daños en el inmueble subarrendado o adeudos de servicios que sean responsabilidad del inquilino o subarrendatario. Aunque la ley no establece un monto específico, se recomienda definirlo tomando en cuenta posibles riesgos, como si los bienes inmuebles ya están rentados o si tienen instalaciones que podrían dañarse fácilmente
- Plazo del subarrendamiento: las obligaciones en arrendamiento y subarrendamiento deben ser plenamente determinadas, es decir, debemos plasmar claramente la duración del contrato y, por ende, cuánto tiempo subsisten nuestros derechos y obligaciones.
- Uso del inmueble: por ley, las personas pueden hacer todo lo que no esté expresamente prohibido, ya sea por la ley o por contrato. Por eso, es muy importante dejar claro para qué se va a usar el bien arrendado (comercial, habitacional, industria, fines agropecuarios, etc.). Así evitamos que se le dé un uso inadecuado o que pueda generar problemas para el dueño o quien lo está rentando.
- Mantenimiento y reparaciones: un contrato se basa en lo que acuerdan las partes, siempre dentro de lo que permite la ley. Por eso es importante que todo quede bien definido y no se dejen espacios a interpretación o vacíos legales.
Lo más común es que el arrendatario original se haga cargo de las reparaciones menores por uso normal y de las cuotas de mantenimiento, ya que tiene la obligación de cuidar el inmueble y mantenerlo en buen estado, tal como lo recibió. - Servicios (agua, gas, internet, telefonía, luz): debemos especificar todos los aspectos que cubra nuestra operación de arrendamiento o subarrendamiento. El pago de los servicios, salvo pacto en contrario, corresponde al inquilino, siendo recomendable siempre especificar esto en nuestro contrato.
- Causas de rescisión: es recomendable contar con un apartado donde, además de lo señalado por la ley (incumplimiento en el pago de rentas, abandono del inmueble, etc.), contemplemos, acorde a nuestras necesidades y las características específicas de nuestro arrendamiento o subarrendamiento, cuáles podrían ser las causas por las cuales no nos resultaría conveniente continuar con esta relación jurídica y podríamos invocar esta terminación ante una autoridad (juez).
- Jurisdicción y ley aplicable: por lo general, si hay algún conflicto relacionado con el arrendamiento o subarrendamiento, el juez competente será el que esté en la zona donde se encuentra el inmueble, a menos que se haya acordado algo diferente.
Como en todo contrato, lo que acuerden las partes es lo más importante, por eso es recomendable dejar claro desde el inicio qué juzgados atenderán cualquier disputa, tomando en cuenta lo que más convenga y las recomendaciones del equipo legal.
Ventajas y desventajas del subarrendamiento
A continuación te detallamos las ventajas y desventajas del subarrendamiento en México:
Ventajas del subarrendamiento
- Disminuye la carga financiera: la propiedad puede subarrendarse total o parte del inmueble, lo cual puede ayudar al subarrendador a cubrir más fácilmente el pago de la renta. Además, si sabe cómo ofrecer el espacio en el mercado, también puede convertirlo en una oportunidad de negocio y generar una ganancia.
- Facilita el cuidado del inmueble por el subarrendatario: al subarrendar, podemos transmitir estas obligaciones relativas al cuidado y conservación del inmueble que originalmente tiene el subarrendador hacia su subarrendatario.
- Flexibilidad contractual: este contrato, si se elabora correctamente, nos permite adaptar las circunstancias, supuestos, obligaciones y derechos a las necesidades precisas que tengamos nosotros o nuestro cliente.
Desventajas del subarrendamiento
El subarrendamiento de una propiedad rentada puede generar las siguientes desventajas para el subarrendador:
- Responsabilidad solidaria con el subarrendatario: si no solicitamos permiso expreso del arrendador para poder subarrendar, incurrimos en responsabilidad por los daños y perjuicios que nuestro subarrendatario pudiera incurrir.
Así mismo, somos responsables de ejercer todas las acciones legales necesarias para asegurar el debido cuidado y conservación del inmueble por parte de nuestro subarrendatario, ya que de no hacerlo, nuestro arrendador puede reclamarnos estas obligaciones a nosotros. - Gestión de conflictos entre el subarrendatario y el arrendador principal: el propietario del inmueble (nuestro arrendador), si no delimitamos esta relación oportunamente en nuestro contrato de subarrendamiento, puede intervenir directamente para exigir el cumplimiento de obligaciones directamente a nuestro subarrendatario, lo que pudiera derivarse en una relación friccionada o propensa al conflicto entre las partes por una inadecuada línea de comunicación.
Preguntas frecuentes
¿Es legal el subarrendamiento en México?
Si, siempre y cuando contemos con permiso y consentimiento del arrendador en el contrato de arrendamiento principal, independiente al tipo de contrato y su plazo de duración.
¿Debo informar al arrendador original sobre quién es mi subarrendatario?
Si, ya que este puede rechazar o aprobar a terceras personas
¿Qué pasa si subarriendo sin el permiso del propietario?
Nos convertimos en obligados solidarios de cualquier daño o perjuicio que el subarrendatario cause a nuestro arrendador. Esto quiere decir que respondemos con la totalidad de nuestro patrimonio para subsanar estas afectaciones.
¿Es legal pedirle un fiador al subarrendatario?
Sí. Es nuestro derecho proteger la operación y nuestros intereses en la misma con las figuras jurídicas disponibles en la Ley para ello a través de un fiador.
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