Depósito en garantía para arrendamiento: ¿qué es y cómo funciona en México? Guía 2025

¿Estás por rentar un inmueble y te pidieron un depósito en garantía? Este pago inicial, común en acuerdos de bienes raíces en México, funciona como un respaldo económico para el propietario en caso de daños al inmueble o falta de pago.

En esta guía 2025, te explicamos qué es un depósito en garantía, cómo funciona, cuándo debe devolverse y cuáles son sus ventajas y limitaciones. Además, conocerás otras alternativas que ofrecen mayor seguridad y menos riesgos de conflicto.

¿Qué es un depósito en garantía para arrendamiento?

El depósito en garantía es la suma de dinero que un propietario solicita al inquilino al firmar el contrato de renta. Por lo general, equivale a 1 o 2 meses de renta y queda en poder de un tercero neutral o del propio arrendador durante la vigencia del contrato, y funciona como garantía en caso de que el inquilino deje de pagar la renta o cause daños al inmueble.

El depósito en garantía tiene ciertas limitaciones como medida de protección. Por eso, en la Ciudad de México muchos propietarios solicitan una garantía adicional para asegurar el cumplimiento del contrato. Para una protección más sólida y eficiente, se recomiendan figuras como el fiador o el obligado solidario, que ofrecen mayor seguridad jurídica y facilitan la gestión de cobros ante un posible incumplimiento.

¿Cuánto debe ser el monto de un depósito en garantía?

El monto del depósito en garantía no tiene un límite federal, pero en algunas entidades, como la Ciudad de México, solo puede pedirse un mes de renta como depósito. Cabe destacar que el dinero sigue siendo del inquilino y debe devolverse si no hay adeudos o daños.

Este depósito no es obligatorio por ley, pero es práctica común en los arrendamientos. 

¿Cómo funciona un depósito en garantía para arrendamiento?

El funcionamiento de un depósito en garantía abarca desde que se entrega el dinero al inicio del contrato, hasta su devolución al final. A continuación, describimos el proceso completo paso a paso:

1. Entrega inicial del depósito: al firmar el contrato de arrendamiento, el inquilino entrega el depósito de garantía pactado (generalmente equivalente a 1 mes de renta). El propietario debe expedir un recibo o comprobante del depósito.
2. Administración y resguardo durante la renta: lo ideal es que el depósito quede bajo administración de un tercero neutral para asegurar imparcialidad. Sin embargo, en la mayoría de los casos, el depósito de garantía queda en manos del propietario.
3. Documentación del estado del inmueble: es muy recomendable elaborar un inventario fotográfico o acta de entrega que registre el estado en que el propietario entrega el inmueble al inquilino.
4. Finalización del contrato e inspección: cuando el inquilino decide desocupar el inmueble (al final del contrato o por terminación anticipada), se realiza una inspección de la propiedad por las partes involucradas. Propietario e inquilino deben revisar la propiedad, con el inventario inicial en mano.
5. Devolución o retención del depósito en garantía: cumplido el plazo de arrendamiento y entregado el inmueble, el propietario devuelve el depósito al inquilino, siempre y cuando este haya entregado todo en orden. Lo correcto es que la devolución se haga dentro de un plazo,  típicamente dentro de 30 días naturales posteriores a la entrega del inmueble.
6. Solución de disputas: si surgen conflictos por la devolución del depósito en garantía, el inquilino puede negociar. Si no prospera, acudir a instancias de mediación o tomar acciones legales.

Características principales del depósito en garantía

Antes de entregar un depósito en garantía, es importante conocer sus aspectos principales para entender cómo funciona y qué esperar al finalizar el contrato de arrendamiento. Estos son los clave:

1. Monto típico: como dijimos al inicio, el depósito usualmente equivale a una mensualidad de alquiler, sin embargo, este monto se acuerda entre las partes involucradas. El depósito en garantía no se considera una contraprestación ni ingreso para quien lo recibe. Por lo tanto, no deben emitirse CFDI ni retener Impuesto Sobre la Renta (ISR) o Impuesto al Valor Agregado ( IVA), según la Ley del IVA. Las autoridades fiscales establecen que el arrendador no está obligado a expedir una factura electrónica o comprobante fiscal.
2. Naturaleza temporal: el depósito en garantía tiene carácter temporal y es dinero retenido hasta el final del contrato. El inquilino no pierde la propiedad de ese dinero, sigue siendo suyo.
3. Función de garantía del cumplimiento: la razón de ser del depósito es garantizar las obligaciones del arrendatario. Si el inquilino daña el inmueble, deja rentas sin pagar o incumple términos del contrato, el propietario tiene un fondo del cual resarcirse. Esto aporta seguridad a los propietarios de vivienda, ya que cuenta con recursos para enfrentar daños o adeudos.
4. Devolución condicionada: el depósito en garantía solo se devuelve si se cumplen ciertas condiciones al terminar. Está condicionado a que el arrendatario no deje pendientes. Esto incluye dos aspectos: estado del inmueble y estado de pagos.

¿Quién administra la cuenta de depósito en garantía?

La ley no establece un único método: propietario e inquilino pueden decidir cómo resguardar el dinero durante el contrato. Existen tres opciones principales: 

• Notario público: estos pueden ser depositarios a través de actas notariales de depósito. Una ventaja es que gozan de fe pública, confianza e imparcialidad. Sin embargo, implica costos notariales adicionales y trámites formales.
• Institución financiera: consiste en depositar el dinero en una cuenta de depósito especial de resguardo ofrecida por algún banco o fiduciaria. La ventaja es que el dinero está seguro e incluso podría generar intereses. La desventaja es que no todos los bancos en México ofrecen este servicio para arrendamientos habitacionales; es más común en operaciones inmobiliarias comerciales.
• El propietario: no debemos olvidar que la forma más tradicional sigue siendo que el propietario administre directamente el depósito, con la responsabilidad de no usarlo indebidamente y de devolverlo o entregarlo según corresponda.

Ventajas y desventajas del depósito en garantía

Como mecanismo de protección, el depósito en garantía ofrece beneficios, pero también tiene limitaciones. Conócelas a continuación:

Ventajas para el propietario (arrendador)

• Solvencia económica inmediata: el depósito puede cubrir daños al inmueble o hasta 1 renta impaga sin tener que esperar un proceso legal.
• Proceso simple y sin muchos requisitos: para el propietario, basta con formalizarlo en el contrato y recibir el dinero. Esto agiliza el inicio del arrendamiento.
• Incentivo al buen comportamiento del inquilino: saber que hay una cantidad de dinero en juego motiva al inquilino a cuidar el inmueble y cumplir con sus pagos.

Desventajas para el propietario (arrendador)

• Cobertura financiera limitada: el depósito en garantía solo cubre 1-2 meses de renta. Si el inquilino ocasiona daños mayores o deja de hacer el pago mensual, el propietario enfrenta pérdidas más allá del depósito. Por lo tanto, es un instrumento insuficiente para brindar protección financiera al arrendador durante la vigencia del contrato.
• No incluye cobertura jurídica: el depósito por sí solo no brinda asesoría ni cobertura jurídica, a diferencia de otras soluciones más completas. Si el inquilino deja de hacer el pago mensual y no se marcha, habrá que entablar un proceso legal de desalojo que puede llevar tiempo.
• Riesgo de disputas: como se ha mencionado, uno de los mayores problemas es que el depósito puede generar conflictos sobre su devolución. Propietarios e inquilinos a veces discrepan en qué se considera desgaste normal, cuánto cuesta una reparación, o si cierto adeudo es imputable o no.

• Manejo indebido del arrendador: algunos propietarios menos informados llegan a gastar el depósito durante el contrato, y a la devolución se encuentran sin liquidez, generando incumplimientos.

Ventajas para el inquilino (arrendatario)

• Más acceso a vivienda: en muchos casos, los propietarios acceden a rentar un inmueble solicitando depósito de garantía o multi depósito, sin necesidad de un fiador o aval con bien raíz.
• Derechos legales sobre su devolución: el depósito está respaldado por la ley; no es dinero perdido. El inquilino tiene derecho a recuperarlo al final del contrato, sí cumplió, y eso le da cierta protección legal.
• Proceso transparente (si está bien documentado): cuando se maneja correctamente (contrato claro, recibos, inventario), el depósito es un mecanismo entendible y transparente para ambas partes. 

Desventajas para el inquilino (arrendatario)

• Desembolso inicial alto: para muchos inquilinos reunir uno o dos meses extra de renta como depósito es un reto financiero.
• Falta de protección: si bien el inquilino tiene derechos sobre el depósito, en la práctica puede verse indefenso si el arrendador decide no devolverlo arbitrariamente. Recuperar un depósito por la vía legal suele tardar.

Depósito en garantía vs. otras alternativas de protección de renta

Aunque el depósito en garantía es una herramienta útil para asegurar el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, existen otras figuras que ofrecen mayor alcance y protección para el arrendador ante incumplimiento o conflicto:

• Fiador (mal llamado aval): el fiador se compromete legalmente al cumplimiento de las obligaciones del inquilino si este incumple, como el pago de rentas o daños al inmueble. Por lo general, debe contar con un bien inmueble libre de gravamen y ubicado en la misma ciudad.
• Obligado solidario: es una figura legal en la que una persona física o moral asume las mismas obligaciones contractuales que el arrendatario. Si el inquilino incumple, el arrendador puede exigir el cumplimiento directamente al obligado solidario. En MoradaUno, recomendamos esta figura en todos nuestros contratos por ofrecer mayor seguridad jurídica y facilitar la gestión de cobros, además de que no requiere presentar un inmueble en garantía.
• Fianza: es una garantía financiera proporcionada por una aseguradora. El inquilino (o, en ocasiones, el arrendador) paga una prima anual, y la aseguradora cubre al propietario ante un posible incumplimiento, hasta el límite asegurado. Su principal desventaja es que el proceso de indemnización puede ser lento y no siempre cubre todos los daños o adeudos.
• Póliza jurídica de arrendamiento: es un servicio contratado con despachos legales que ofrece asesoría y representación legal en caso de conflictos, como incumplimiento de pago o necesidad de desalojo. Aunque brinda soporte legal, no garantiza ingresos al propietario durante el proceso judicial, el cual puede tardar varios meses.
• Protección de rentas de MoradaUno: se trata de una solución integral que combina protección jurídica y financiera. Si el inquilino no paga, el propietario recibe desde 3 a 12 meses de renta garantizada, sin necesidad de fiador o aval. Además, brinda seguridad jurídica integral y mejor respaldo en procesos legales.

Como ya vimos, el depósito en garantía es una herramienta básica en los arrendamientos en México, pero su protección es limitada y puede generar conflictos si no se gestiona correctamente. Para propietarios que buscan seguridad real, lo mejor es complementar con garantías que brinden tranquilidad a ambas partes.

En MoradaUno superamos las limitaciones del depósito tradicional. Con nuestras protecciones de renta, recibes tu pago puntual hasta por 12 meses (aun si el inquilino no paga), investigación exhaustiva de inquilinos con más de 30 fuentes, asesoría legal ilimitada y contratos digitales. Todo sin necesidad de aval. Protege tu patrimonio de verdad.