El desalojo de una vivienda en México, conocido legalmente como «lanzamiento», es un proceso que solo puede llevarse a cabo con una orden judicial. Ya sea por falta de pago, incumplimiento de contrato o uso indebido del inmueble, la ley establece un procedimiento claro y derechos tanto para arrendadores como para inquilinos.
En este artículo te explicamos qué dice la ley, cuáles son las causas y cómo se realiza un desalojo paso a paso.
¿Qué es un desalojo de vivienda?
Legalmente llamado «lanzamient», un desalojo de vivienda es el acto procesal mediante el cual se ordena a un inquilino o arrendatario desocupar un inmueble, con respaldo de una sentencia y, si es necesario, con apoyo de la fuerza pública.
Esto puede ocurrir por falta de pago de rentas, incumplimiento de contrato, ocupación ilegal u otras causas.
¿Qué indica la ley de desalojo en México?
En México no existe una «Ley de Desalojo» como tal. Los contratos de arrendamiento se regulan por el Código Civil Federal (o el código civil del estado correspondiente), mientras que el procedimiento para terminar un contrato y desalojar un inmueble se rige por el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNPCyF) o, hasta que este entre en vigor en todas las entidades, por los códigos procesales locales.
El CNPCyF y los códigos de procedimientos civiles estatales establecen cómo se tramitan los juicios de desahucio, arrendamiento y juicios especiales de arrendamiento inmobiliario oral.
Cabe destacar que el CNPCyF fue publicado en junio de 2023 y su entrada en vigor es progresiva en cada entidad federativa, por lo que es necesario verificar cuál es el código procesal aplicable en el lugar del juicio y la forma de presentación de la demanda.
Sin embargo, en términos legales, el arrendador puede solicitar judicialmente la terminación del contrato de arrendamiento y la desocupación del inmueble por causas como:
- Falta de pago de rentas
- Uso distinto al pactado
- Subarrendar sin consentimiento
- Término del contrato convenido sin desocupar
- Inmueble necesario para uso del arrendador
Proceso legal para la orden del desalojo de vivienda
El desalojo de un inquilino solo puede realizarse mediante orden judicial. Este proceso inicia con la presentación de una demanda por parte del arrendador y concluye con el lanzamiento (desocupación forzosa) respaldado por una sentencia firme. A continuación, se detallan las etapas clave del procedimiento.
Pasos previos a la orden de desalojo de vivienda
- Presentación de la demanda: la demanda puede presentarse de forma escrita o electrónica, dependiendo de los lineamientos del Poder Judicial de la entidad correspondiente.
- Admisión de la demanda: el juez analiza si la demanda cumple con los requisitos de procedencia y forma. Si es clara y cumple, se admite y se ordena la notificación del demandado.
- Notificación al demandado: el inquilino (demandado) recibe una notificación oficial del juzgado. A partir de ese momento, tiene un plazo legal para contestar la demanda de desalojo, que normalmente es de 15 días hábiles.
- Contestación de la demanda: el arrendatario, con asesoría legal o con un abogado especializado, puede aceptar, negar o contradecir los hechos, y también puede presentar pruebas o incluso una contrademanda (reconvención).
- Audiencia preliminar: en esta etapa, el juez: verifica si hay posibilidad de conciliación. Se depura el procedimiento, es decir, el juez se pronuncia sobre las pruebas que serán admitidas.
- Audiencia principal (juicio): se presentan las pruebas (documentos, testigos, peritajes, etc.), y ambas partes hacen sus alegatos finales. Esta audiencia judicial es clave: aquí el juez analiza todo.
- Sentencia: el juez emite una resolución: puede ordenar el desalojo, el pago de rentas vencidas u otras medidas. La sentencia es obligatoria y ejecutable.
Pasos de ejecución del desalojo o lanzamiento
- Sentencia firme de desocupación: se debe contar con una resolución judicial que ordene expresamente el lanzamiento.
- Solicitud de ejecución: la parte actora solicita al juzgado que se ejecute la sentencia, es decir, que se programe el lanzamiento.
- Notificación al inquilino: por ley, el juzgado notifica al inquilino sobre el desalojo (aviso de desalojo), dándole una última oportunidad para desocupar voluntariamente en el plazo de 5 días hábiles.
- Negativa del inquilino a desalojar voluntariamente: si el inquilino se niega a entregar el inmueble voluntariamente, el juzgado autoriza la ejecución del lanzamiento conforme a la sentencia. En el primer intento de lanzamiento, el actuario judicial acude al inmueble en la fecha y hora programadas, de manera pacífica y sin apoyo de la fuerza pública. Solo en caso de resistencia, negativa o riesgo, el juez podrá autorizar un segundo intento con acompañamiento de fuerza pública y rompimiento de cerraduras.
- Ejecución del lanzamiento con acompañamiento de fuerza pública y rompimiento de cerraduras: en la fecha y hora indicadas, el actuario acude al inmueble en el segundo intento de lanzamiento y con apoyo de la fuerza pública y rompimiento de cerraduras, se realiza el desalojo forzoso.
- Entrega del inmueble: una vez desocupado el inmueble, se levanta un acta de entrega y el arrendador recupera la posesión jurídica y material del inmueble.
Causas del desalojo de la vivienda
El desalojo de un inmueble puede darse por diversas razones legales que justifican la terminación del contrato de arrendamiento. A continuación, se describen las principales causas que pueden llevar a un desalojo en México.
- Falta de pago de la renta: si el inquilino no paga, está incumpliendo el contrato. Con dos mensualidades vencidas existe una causa legal suficiente para exigir la terminación del contrato y pedir desalojo (art. 2489 CCF).
- Uso indebido del inmueble: si el arrendatario usa la vivienda para lo que no fue pactado (oficinas, negocio, bodega, etc.), o actividades ilícitas, es causal de rescisión y desalojo.
- Subarrendar sin autorización: si el arrendatario subarrienda total o parcialmente el inmueble sin el consentimiento del arrendador, cuando así se haya pactado expresamente en el contrato.
- Terminación del contrato sin desocupación: al vencer el plazo pactado en el contrato y no haberse convenido prórroga, el arrendatario debe desocupar el inmueble. Si no lo hace, el arrendador puede solicitar el lanzamiento. No obstante, si el arrendador permite la ocupación sin oposición en un plazo razonable, puede configurarse una prórroga tácita del arrendamiento.
- Incumplimiento de cláusulas contractuales específicas: cualquier otra causa de rescisión válidamente pactada (siempre que no contravenga la ley) también es base para abrir casos de desalojo. Ejemplo: una cláusula que prohíba tener mascotas y el inquilino habite con 4 perros.
En todos los casos, no basta con que el arrendador «diga» que hay incumplimiento. Hay que probarlo en juicio, con documentos, testigos, notificaciones u otras evidencias.
Derechos del inquilino durante un desalojo de vivienda en México
A continuación te detallamos cuáles son los derechos de un inquilino durante un desalojo de vivienda en México:
Derecho a la posesión pacífica
Mientras el contrato esté vigente y el inquilino esté cumpliendo, nadie puede entrar al inmueble sin su consentimiento, ni siquiera el propietario.
Por ejmplo, una entrada forzada implica despojo, lo que es igual al delito de despojo. (Art. 395 y 396 del Código Penal Federal)
Derecho a la conservación del contrato
El inquilino tiene derecho a seguir usando el inmueble mientras cumpla las condiciones del contrato de alquiler. No puede ser desalojado arbitrariamente ni por capricho. Conoce cómo llenar un contrato de arrendamiento.
Derecho a prórroga tácita
Si llega el vencimiento del contrato y el arrendador no notifica con anticipación su intención de no renovar, el contrato puede continuar de forma tácita y con las mismas condiciones.
Derecho a la devolución de depósito
Al finalizar el contrato, el inquilino tiene derecho a que se le devuelva el depósito en garantía, menos los daños comprobables o rentas pendientes, si las hubiera. No es «dinero perdido» ni derecho del arrendador a quedarse con él.
Lo correcto es hacer un acta de entrega-recepción y, si procede, devolver el saldo.
Derecho a una vivienda en condiciones habitables
El arrendador debe entregar el inmueble en buen estado de uso y conservación, y mantenerlo así durante la vigencia del contrato (salvo daños imputables al inquilino). Si hay fallas estructurales, filtraciones, instalaciones inseguras, etc., el inquilino puede exigir reparación o suspender el pago parcialmente (Art. 2422 CCF).
Importante
- El inquilino sin contrato escrito no está indefenso, pero tampoco está blindado.
- No se puede sacar a un inquilino sin orden judicial.
- Recordemos que el arrendador también tiene derechos, pero ambos deben hacerlos valer por la vía legal, no por la fuerza; por lo que se sugiere tener asistencia legal o ayuda legal..
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda en ejecutarse una orden de desalojo de vivienda?
Entre 1 y 3 meses, dependiendo de la carga del juzgado, la entidad federativa (Ciudad de México u otro estado) y la conducta del inquilino. Sin embargo, es importante considerar que el proceso legal completo para llegar a esa orden suele tomar más tiempo.
¿Cuánto tiempo te tienen que dar para desalojar una vivienda?
La ley mexicana establece un plazo de 5 días hábiles para que el inquilino entregue y desocupe voluntariamente el inmueble tras la notificación oficial de desalojo.
¿Cómo se puede desalojar a una persona de mi propiedad?
No se puede simplemente «sacar» por la fuerza a un arrendatario. En México, el proceso de desalojo (o lanzamiento) debe hacerse mediante orden judicial. Para ello, es necesario iniciar un juicio de desalojo especial de arrendamiento ante un Juez Civil.
¿Qué se necesita para pedir una orden de desalojo?
Una vez que el juez ha emitido sentencia firme que ordena la desocupación del inmueble o bienes raíces, el arrendador debe presentar una solicitud de ejecución de sentencia. Esta solicitud se presenta ante el mismo juzgado que conoció del juicio, y da inicio a la etapa procesal conocida como lanzamiento.
En esta etapa:
- El juez ordenará al actuario que acuda al inmueble y notifique al ocupante, concediéndole un plazo legal (usualmente 5 días hábiles) para desocupar voluntariamente.
- En el primer intento, el lanzamiento debe realizarse de forma pacífica, sin uso de la fuerza pública.
- Si el arrendatario se niega a entregar el inmueble, se solicitará un segundo intento de lanzamiento, esta vez con autorización judicial para el uso de fuerza pública y el rompimiento de cerraduras, si es necesario.
- Finalmente, una vez desocupado el inmueble, el actuario levanta un acta de entrega, dejando constancia de la recuperación de la posesión por parte del arrendador.
El desalojo de una vivienda en México es un proceso estrictamente legal que protege los derechos de arrendadores e inquilinos. Contar con asesoría profesional y seguir el procedimiento adecuado es clave para evitar riesgos y recuperar tu propiedad de forma segura.
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