¿Qué es arrendador y qué es arrendatario? Diferencias y obligaciones

Al firmar un contrato de arrendamiento, tanto el arrendador como el arrendatario adquieren derechos y obligaciones que deben cumplirse para garantizar una relación de alquiler segura y sin conflictos. En este artículo te explicamos quién es cada uno, sus diferencias y responsabilidades principales.

¿Qué es un arrendador en un contrato de arrendamiento?

El arrendador, también conocido como casero, es el propietario del inmueble que decide poner en alquiler su vivienda o cualquier otro bien inmueble por un tiempo determinado a cambio de una renta mensual. A través del contrato de arrendamiento, el arrendador cede al arrendatario el uso y disfrute de la propiedad bajo condiciones acordadas. 

Su responsabilidad principal es entregar el bien inmueble en buen estado, asegurándose de que cumpla con los requisitos necesarios para ser habitado o utilizado, ya sea para vivienda o locales comerciales.

¿Qué es un arrendatario?

El arrendatario es la persona que alquila el inmueble del arrendador y paga una cantidad de dinero establecida. En otras palabras, es el inquilino, quien se compromete a cuidar y mantener el inmueble en las mismas condiciones en las que lo recibió. 

A cambio, disfruta de los derechos de uso de la propiedad según lo estipulado en el contrato de arrendamiento respecto a la duración del arrendamiento. Dentro de las responsabilidades del arrendatario está el pago de la renta en tiempo y forma, y la obligación de no causar daños en el inmueble.

-> Revisa nuestro artículo:Cómo llenar un contrato de arrendamiento en México.

¿Cuáles son las obligaciones del arrendador?

El arrendador (propietario) no solo cobra la renta. La ley le impone varias obligaciones para asegurar que la propiedad arrendada sea habitable y que el inquilino pueda disfrutarla plenamente. Estas son las principales obligaciones que debe cumplir un arrendador al rentar un inmueble:

• Entregar el inmueble en condiciones habitables: debe dar posesión de la vivienda o local en buen estado, lista para usarse según lo convenido.
• Realizar las reparaciones necesarias para mantener el inmueble: es responsabilidad del arrendador hacer las reparaciones mayores (estructurales, humedad, instalaciones eléctricas o sanitarias importantes, etc.) que se requieran durante la renta, para conservar el inmueble en el mismo estado habitable.  
• No intervenir en el uso legítimo del inmueble arrendado: una vez rentado, el arrendador no debe molestar al inquilino en su pacífico uso de la propiedad. No puede entrar sin permiso ni entorpecer el disfrute del bien, salvo para realizar reparaciones urgentes y necesarias (previo aviso) o inspecciones pactadas.  
• Respetar el tiempo de uso del inmueble según el contrato de arrendamiento: el arrendador está obligado a respetar la duración del contrato y las condiciones pactadas. No puede dar por terminado el arrendamiento antes de la fecha acordada (salvo incumplimientos graves del inquilino o causas legales) y garantiza al arrendatario el goce pacífico del inmueble durante todo el plazo convenido. Tampoco puede aumentar la renta o cambiar las reglas unilateralmente antes de que venza el contrato.
• Responder por los vicios ocultos del inmueble: si la propiedad tiene defectos ocultos (por ejemplo, problemas estructurales, plagas, instalaciones defectuosas no evidentes) que causan un perjuicio al inquilino, el arrendador debe hacerse responsable.

• Reparar los daños y perjuicios ocasionados al arrendatario por omisiones del arrendador: ligado a lo anterior, si el arrendador no atiende a tiempo alguna reparación necesaria y eso ocasiona daños al inquilino (por ejemplo, se le arruina un mueble por una gotera no atendida), podría tener que indemnizar esos perjuicios. 

• Pagar las contribuciones y gastos generados por el inmueble: al propietario le corresponden los pagos relacionados con la propiedad en sí, como por ejemplo, el impuesto predial anual. El arrendador no puede trasladar al arrendatario impuestos o cuotas que son por tener la propiedad (salvo que así lo acuerden).
• Registrar el contrato de arrendamiento si es requerido: en algunas jurisdicciones, se exige que el contrato de arrendamiento se formalice por escrito e incluso se inscriba ante alguna instancia gubernamental.

• Devolver el depósito en garantía: si el inquilino entregó un depósito al inicio, al finalizar el contrato, el arrendador deberá devolverlo, a menos que existan rentas pendientes por pagar o daños comprobables en el inmueble. En ese caso, puede deducir del depósito los importes necesarios (o retener la parte proporcional por reparaciones), justificando dichos gastos. Si todo está en orden, el depósito completo regresa al arrendatario.

Una de las preguntas frecuentes en el sector inmobiliario es qué sucede si el arrendador no cumple con sus obligaciones. En estos casos, el arrendatario tiene el derecho de exigir el cumplimiento del contrato de alquiler de vivienda.

¿Cuáles son las obligaciones del arrendatario?

El arrendatario (inquilino) también adquiere obligaciones importantes al rentar un inmueble. Al habitar la propiedad ajena, tiene el deber de preservarla y pagar lo acordado, conforme a lo que establece la ley y el contrato. Las principales obligaciones por parte del arrendatario son:

• Pagar la renta a tiempo: es la obligación primordial. El inquilino debe pagar el monto de la renta en la fecha y lugar convenidos (por ejemplo, cada mes en cierto día) sin retrasos. Si no se especificó fecha, deberá pagar conforme a los periodos pactados, pero en general se establece un día límite.
• Responsabilizarse de los perjuicios al inmueble ocasionados por culpa o negligencia: si durante la renta la propiedad sufre daños por mal uso o descuido del arrendatario, de sus familiares, invitados o incluso mascotas, el arrendatario debe cubrir los costos de reparación. Esto incluye desde daños intencionales hasta accidentes por negligencia.
• Respetar el uso convenido del inmueble: el arrendatario se obliga a utilizar la vivienda solo para el fin acordado. Si el contrato dice que es para uso habitacional, no puede destinarla a un negocio, subarrendar cuartos sin permiso, ni realizar actividades ilícitas o no pactadas allí.
• Notificar al arrendador las reparaciones necesarias: cuando el inmueble requiera alguna reparación mayor o urgente (que es obligación del arrendador hacer), el inquilino debe avisar de inmediato al propietario. Si no lo hace y deja pasar el tiempo, podría ser responsable de los daños agravados por la demora.
• Informar al arrendador de actos de terceros en contra del inmueble: si un tercero intenta afectar la propiedad (por ejemplo, una usurpación, allanamiento o un reclamo legal sobre el inmueble), el arrendatario debe dar aviso al arrendador a la brevedad. Esto permite que el dueño tome acciones legales para defender su propiedad.
• Realizar las reparaciones requeridas por el uso cotidiano del inmueble: corresponde al inquilino hacer o costear las reparaciones menores o de mantenimiento derivadas del uso diario. Por ejemplo, cambiar focos, reparar una chapa floja, pintar alguna pared al final si hubo raspones en muros.
• Respetar la estructura del inmueble: el arrendatario no puede modificar la forma o estructura de la propiedad sin autorización expresa del arrendador. Esto significa que no debe tumbar paredes, hacer ampliaciones, cambiar instalaciones fijas, etc.
• Evitar subarrendar el inmueble: salvo que el contrato lo permita, el inquilino no debe subarrendar (rentar a otra persona) ni ceder a terceros el inmueble.
• Devolver el inmueble en buenas condiciones: al finalizar el plazo, el arrendatario debe entregar de regreso la propiedad al arrendador tal y como la recibió, salvo el desgaste natural por el uso y el tiempo.

5 diferencias entre arrendador y arrendatario

Además, el arrendador debe respetar los derechos del arrendatario y no interferir en el uso del inmueble, siempre que se respeten las normas de convivencia y los términos del contrato.

Conocer las diferencias entre arrendador y arrendatario es fundamental para entender los derechos y obligaciones de cada parte en un contrato de alquiler. A continuación, presentamos cinco aspectos clave que distinguen a ambos actores en el proceso de arrendamiento

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