¿Cuánto puede subir la renta al año en México?

Si eres arrendatario y formas parte de las más de 25 millones de personas que rentan vivienda en México, seguramente te has preguntado cuánto puede aumentar la renta de un año a otro, o quizás estés necesitando saberlo con certeza. En este artículo te lo contamos todo. ¡Comencemos!

¿Se puede subir la renta cada año?

Sí, se puede subir la renta cada año, pero depende del lugar y del contrato. En la Ciudad de México, el tope legal cambió en 2024:

• Antes, el Código Civil Federal permitía incrementos de hasta 10 % anual al renovar el contrato.
• Con la reforma a la Ley de Vivienda de la CDMX (agosto 2024, Art. 2448‑D), la renta solo puede aumentar conforme a la inflación anual, basada en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) publicado por el INEGI y el Banco de México. 

¿Los ajustes de renta pueden ser sin previo aviso?

No. En la práctica, los ajustes de renta suelen negociarse por debajo de la inflación. Aunque la ley y los límites legales permiten aumentos hasta el nivel de la inflación, muchos contratos de arrendamiento —especialmente los multianuales— incluyen cláusulas para ajustar la renta anual. Es común que el incremento de la renta sea ligeramente menor que la inflación, como una forma de mantener una buena relación entre propietario e inquilino.

¿Por qué sucede esto? Porque los aumentos desproporcionados de la renta mensual perjudican a ambas partes de la siguiente manera:

• El inquilino debe buscar una nueva vivienda, asumir gastos de mudanza y otros costos asociados.
• El propietario enfrenta el riesgo de que su inmueble quede vacío durante semanas o meses, y además debe pagar comisión al agente inmobiliario para encontrar un nuevo arrendatario.

Por ello, en muchos casos se llega a un acuerdo razonable para un incremento anual de la renta inferior a la inflación.

¿Qué pasa con los ajustes de renta si cambia el inquilino?

Cuando el arrendatario se va y el propietario comienza una nueva renta con un inquilino diferente, no existe un límite legal para aumentar la renta. En este caso, el propietario puede fijar precios de alquiler que considere adecuados.

La diferencia clave es que el tope basado en la inflación solo aplica cuando se renueva el contrato con el mismo inquilino.

¿Qué determina el precio de la renta?

En el mercado inmobiliario, el precio de la renta se determina principalmente por la ley básica de oferta y demanda: si hay mucha gente buscando vivir en una zona con pocas viviendas disponibles, el precio sube; si hay muchas viviendas disponibles y poca demanda, el precio se mantiene o baja. 

Además, hay otros factores que te comentamos a continuación:  

1. Reglas de construcción: algunas zonas limitan la cantidad o tipo de construcciones permitidas (casas unifamiliares, límites de altura o metros cuadrados). Estas restricciones generan escasez y elevan los precios. Por otro lado, áreas con permiso para construcción vertical pueden absorber más población y mantener rentas más estables.
2. Transporte e infraestructura: accesibilidad que eleva la demanda. La proximidad a estaciones de metro, ciclovías o vías rápidas hace la zona más atractiva. Mejoras en calles, parques o seguridad también generan alta demanda y, por ende, aumento de alquiler.
3. Gentrificación: es la llegada de nuevos residentes con mayor poder adquisitivo. Cuando una zona tradicionalmente de clase media o baja empieza a atraer personas con ingresos más altos, los precios de renta suelen subir rápido. Esto ocurre junto con nuevos comercios, cafés y desarrollos inmobiliarios.
   Por ejemplo, en la Ciudad de México, colonias como Roma, Condesa o Santa María la Ribera han visto aumentos significativos en poco tiempo debido a este fenómeno.

 ¿Qué dice la normativa sobre el aumento de la renta?

En México, los aumentos de renta están regulados principalmente por los códigos civiles estatales, el Código Civil Federal y, en el caso de la Ciudad de México, también por la Ley de Vivienda local.

A nivel federal no existe un porcentaje único de incremento, ya que los ajustes dependen del acuerdo entre arrendador e inquilino y de la normativa de cada estado. En la CDMX, desde 2024, el aumento anual de la renta no puede exceder la inflación registrada el año anterior.

Puntos clave de la regulación:

• Códigos civiles: cada estado define las reglas para contratos de arrendamiento y posibles ajustes de renta.
• Acuerdo entre las partes: normalmente, el incremento se pacta desde el inicio del contrato o en la renovación.
• Cláusulas de ajuste: si el contrato indica un método de cálculo —por ejemplo, con base en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC)—, debe respetarse lo establecido.
• Sin cláusula de aumento: la renta se mantiene fija durante toda la vigencia del contrato.

¿Cuál es el tope máximo que se puede subir la renta y cómo se calcula?

• En CDMX: el aumento máximo es igual a la inflación anual, calculada con el Índice de Precios de INEGI y Banco de México.
• En otros estados: depende de la legislación local y de lo pactado en el contrato de alquiler.

En la Ciudad de México, si renuevas con el mismo inquilino, la renta solo puede subir lo que marque la inflación. Si cambias de inquilino o de vivienda, el precio lo define el mercado sin tope legal, influenciado por la oferta y demanda, infraestructura y tendencias de la zona.

Entender todos estos factores ayuda no solo a inquilinos y propietarios, sino también a quienes diseñan políticas públicas y buscan una ciudad más equilibrada.

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