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En el mercado inmobiliario existen diversas maneras de proteger las inversiones. Tradicionalmente, en los contratos de arrendamiento se han utilizado figuras legales como el fiador y el obligado solidario para reforzar el cumplimiento de las obligaciones contractuales. Estas figuras, de naturaleza jurídica civil, mejoran la ejecución de los compromisos asumidos por los inquilinos, permitiendo así una intervención más expedita y efectiva en caso de incumplimientos.
Pese a que el fiador y el obligado solidario proporcionan capas adicionales de seguridad en las relaciones contractuales inmobiliarias, estas figuras legales, por sí solas, no son tan efectivas como podría pensarse. En la actualidad, aproximadamente el 40% de los mexicanos reportan no tener fiador o aval, lo que destaca la necesidad de utilizar otros mecanismos para proteger tanto el patrimonio como los ingresos de los arrendadores, que pueden sumar seguridad para quienes aún utilizan fiadores, o incluso ofrecer una alternativa para poder rentar propiedades a inquilinos que no cuentan con estas figuras.
Es importante destacar que, aunque la figura del aval es comúnmente utilizada como sinónimo de fiador en el mercado inmobiliario, no es adecuada para contratos de arrendamiento debido a que el aval pertenece al ámbito mercantil y se utiliza principalmente en operaciones comerciales que están reguladas por la Ley de Títulos y Operaciones de Crédito. Por lo tanto, la figura del aval no es adecuada para contratos de arrendamiento donde se requiere una figura que pueda respaldar el cumplimiento del contrato con bienes personales o empresariales. En estos contratos, es más apropiado utilizar figuras como el fiador o el obligado solidario. Estas personas, ya sean físicas o morales, se comprometen a cubrir los incumplimientos contractuales del arrendatario usando su propio patrimonio como respaldo.
En este contexto, donde la seguridad y estabilidad financiera de los arrendamientos son prioritarias para los propietarios, las protecciones de renta y las pólizas jurídicas se presentan como dos opciones fundamentales, cada una con sus propias características y ventajas. Mientras que las pólizas jurídicas han sido la solución convencional para manejar los incumplimientos en los arrendamientos, centradas únicamente en los aspectos legales y a menudo desvinculadas de los resultados efectivos, las protecciones de renta ofrecen un enfoque innovador que alinea estrechamente los intereses del proveedor de servicios con los de los propietarios, cubriendo las pérdidas financieras directas del arrendador ante incumplimientos, y agilizando los procesos legales con tecnología avanzada para evitar fraudes y mejorar la gestión de datos y la interacción con los clientes.
Aunque las figuras de obligado solidario y fiador son igualmente correctas para su uso en contratos de arrendamiento inmobiliario, MoradaUno recomienda la primera sobre la segunda, debido a su efectividad inmediata en el cumplimiento de las obligaciones contractuales.
A diferencia del fiador, que sólo puede ser implicado legalmente después de que se agoten todos los recursos de cobro contra el inquilino, el obligado solidario comparte la responsabilidad directa y completa desde el inicio del proceso. Esto permite una acción más rápida y directa en caso de incumplimientos, facilitando así la resolución de disputas y la protección continua del propietario sin retrasos innecesarios.
Además, mientras el fiador generalmente necesita un bien inmueble como garantía, el obligado solidario no debe necesariamente incluir uno en su compromiso. En ese sentido, es relevante señalar que los bienes utilizados como respaldo no ofrecen seguridad total al propietario, ya que tanto el obligado solidario como el fiador tienen la libertad de venderlos, enajenarlos o utilizarlos como garantía para un crédito después de firmar el contrato. Por esta razón, MoradaUno no requiere inmuebles como garantía para sus servicios y recomienda un obligado solidario con ingresos bancarizados suficientes y un buen historial crediticio, para aumentar la fiabilidad de la operación.
Las protecciones de renta son herramientas con las que los incentivos del proveedor están fuertemente alineados con los del propietario. Esto se debe a que la protección de renta es un servicio que ampara a los propietarios mediante la recuperación del inmueble en disputa y el pago de las rentas durante la vigencia del acuerdo o el periodo de resolución del conflicto. En este proceso, cada día que no se resuelve una controversia, se recupera un inmueble, o se saldan cantidades adeudadas, se afecta directamente las utilidades del proveedor.
En contraste, las pólizas jurídicas manejan únicamente el costo fijo de llevar a cabo procesos judiciales de arrendamiento y son indiferentes al tiempo que toma resolver los casos, sin importar si son dos semanas o dos años. La calidad de la protección mejora significativamente cuando la empresa encargada del perfilamiento, asesoría legal, litigio y cobranza asume también una responsabilidad económica ante sus clientes por no prestar todos sus servicios con la calidad e inmediatez esperada. A diferencia de los despachos tradicionales que ofrecen pólizas, en MoradaUno utilizamos tecnología avanzada que incrementa la seguridad de las operaciones mediante sistemas de prevención de fraude, proporcionando a nuestros clientes una experiencia digital más fluida y segura en el manejo de sus datos personales.
Las protecciones de renta presentan ventajas significativas frente a las pólizas jurídicas, especialmente porque los intereses de las empresas que las ofrecen están alineados con los de los propietarios. Esta alineación se evidencia en dos aspectos fundamentales: el compromiso con el cumplimiento y la gestión proactiva del riesgo.
Primero, las compañías de protección de renta, como MoradaUno, sugieren orientar la obligación de pago a una compensación o adelanto de alquiler ante el incumplimiento de los inquilinos. Este compromiso incentiva a la empresa a realizar investigaciones exhaustivas antes de aprobar cualquier arrendamiento. La evaluación incluye análisis financieros detallados, verificaciones de crédito, y estudios sobre el comportamiento y antecedentes judiciales del potencial inquilino. Esta profundidad en la investigación asegura que sólo los candidatos más fiables y solventes sean seleccionados, minimizando así los riesgos de incumplimiento.
En segundo lugar, ante una situación de incumplimiento, las compañías de protección de renta priorizan las soluciones a través de negociaciones extrajudiciales antes de proceder con acciones legales. Este enfoque no sólo es más expedito y menos costoso, sino que también evita el desgaste emocional y financiero asociado con los litigios. Al optar por la mediación y la resolución de conflictos de manera amistosa, se busca un acuerdo mutuamente beneficioso que permita resolver la situación rápidamente, manteniendo así la rentabilidad del inmueble.
Cabe mencionar que los procedimientos contractuales y las medidas preventivas protegen al propietario contra pérdidas económicas y también promueven una relación positiva entre arrendador e inquilino, contribuyendo así a la sostenibilidad financiera a largo plazo de las inversiones inmobiliarias. Además, algunas protecciones de renta ofrecen coberturas adicionales que incluyen el mantenimiento y compensaciones por daños ocasionales, dentro de límites establecidos.
MoradaUno es líder en soluciones personalizadas de seguridad jurídica para arrendamientos inmobiliarios. Nuestras protecciones de renta, que cubren de tres a doce meses de alquiler, se adaptan a diversas necesidades financieras. Esto brinda a nuestros clientes una flexibilidad significativa y les permite optar libremente por incluir un obligado solidario o fiador con un bien inmueble en garantía, reforzando así la seguridad en sus operaciones de renta.
Para obtener más información sobre cómo proteger tus inversiones inmobiliarias, visita nuestro sitio o contáctanos a legal@moradauno.com
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