¿Quién no ha visto una propiedad “en remate” a una fracción de su valor en redes sociales o en un portal inmobiliario? La oferta puede parecer demasiado buena para ser verdad… y a veces lo es. Un remate bancario puede representar una oportunidad, pero también implica riesgos jurídicos, financieros y operativos que no siempre son evidentes en el anuncio. La diferencia está en entender qué estás comprando realmente.
En esta guía explicamos, en lenguaje claro, qué es un remate bancario, la diferencia entre derechos litigiosos y adjudicatarios, los principales riesgos y las preguntas que conviene hacer antes de firmar. El contenido parte de una conversación con Miguel Ramírez, fundador de Blun.M2, empresa especializada en recuperación de inmuebles, dentro de la serie Expertos Inmobiliarios de MoradaUno.
“En un remate bancario no te venden una casa. Te venden un documento legal con una propiedad al fondo.”
Un remate bancario o hipotecario no funciona como una compraventa tradicional de una vivienda con escritura lista para transmitirse. En términos generales, la operación puede involucrar la adquisición de derechos vinculados con un crédito hipotecario en incumplimiento y con el proceso judicial de recuperación del inmueble.
Cuando una persona deja de pagar un crédito hipotecario, el acreedor puede iniciar acciones para exigir el pago y hacer efectiva la garantía. En determinadas etapas, esos derechos pueden ser cedidos a un tercero. Por eso, antes de evaluar el supuesto descuento de una propiedad, es indispensable identificar qué derecho se está adquiriendo y en qué etapa se encuentra el expediente.
Una de las distinciones más importantes es saber si la operación corresponde a derechos litigiosos o adjudicatarios. Como regla conceptual: en el primer caso el foco está en el crédito y el litigio; en el segundo, en un inmueble que ya atravesó una etapa de adjudicación, aunque todavía puede tener trámites o retos pendientes.
En esta etapa se adquieren derechos relacionados con un crédito vencido y con la posición del acreedor dentro del proceso. Por eso, el análisis no debe concentrarse únicamente en el valor comercial de la vivienda: también importa el monto del adeudo, el estado procesal, la documentación que acredita la cesión y los posibles escenarios de recuperación.
En el webinar se compartió un ejemplo en el que una propiedad anunciada en aproximadamente $4 millones podía estar asociada con un adeudo mucho menor. El aprendizaje no es el monto específico, sino que el valor aparente del inmueble no necesariamente equivale al valor económico del derecho que se está comprando.
En este escenario existe una adjudicación dentro del proceso, pero eso no significa que la operación esté libre de riesgos. Pueden quedar pendientes la firmeza de resoluciones, la escrituración, la toma de posesión física, la revisión de adeudos y otros aspectos jurídicos u operativos.
El expediente judicial es una pieza central para entender la operación. A nivel general, el proceso puede incluir los siguientes momentos:
Miguel relató una operación en la que adquirió derechos relacionados con un departamento por aproximadamente $1.51 millones y esperó entre cinco y seis años hasta completar el proceso. Se trata de un caso particular y no debe interpretarse como rendimiento, plazo o resultado esperado para otras operaciones.
El descuento anunciado nunca debería ser el único criterio de decisión. Entre los riesgos señalados por el experto se encuentran:
Estas señales deberían elevar el nivel de cautela:
Si necesitas una vivienda disponible en una fecha determinada, la incertidumbre de los tiempos puede volver poco conveniente este tipo de operación. Como inversión, puede resultar atractiva para perfiles con capital disponible, tolerancia a la incertidumbre y capacidad para esperar; sin embargo, no existe un rendimiento garantizado y cada expediente debe analizarse individualmente.
Para un asesor inmobiliario, el valor no está en presentar la propiedad más barata, sino en ayudar al cliente a identificar lo que no se ve en el anuncio, explicar los límites de su propia asesoría y recomendar la participación de especialistas jurídicos cuando corresponda.
En MoradaUno queremos que los asesores inmobiliarios tengan mejores herramientas para orientar a sus clientes y hacer crecer su negocio. Por eso, en Expertos Inmobiliarios conversamos con especialistas sobre temas complejos que impactan al sector.
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